Consulta vinculante V2441-05

Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre el Consumo · 29 de noviembre de 2005

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Normativa

• Ley 37/1992 · art. 4.Uno Hecho imponible
• Ley 37/1992 · art. 5.Uno Concepto de empresario o profesional
• Ley 37/1992 · art. 7.1º Operaciones no sujetas al impuesto
• Ley 37/1992 · art. 90.Uno Tipo impositivo general
• Ley 37/1992 · art. 91.Uno.1.7º Tipos impositivos reducidos
• Ley 37/1992 · art. 20.Uno.22º Exenciones en operaciones interiores
• Ley 37/1992 · art. 84.Tres Sujetos pasivos

Normativa según la fuente: Ley 37/1992 arts. 4-uno, 5-uno, 7-1º, 90-uno, 91-uno-1-7º, 20-uno-22º, 84-tres

Descripción de hechos

Comunidad de bienes que ha estado arrendando un edificio para usos distintos al de vivienda, se plantea vender el edificio a un promotor para su demolición y nueva construcción.

Cuestión planteada

Si la operación de venta del edificio al promotor está sujeta al IVA, y en ese caso si es la comunidad de bienes la que tiene que expedir factura e ingresar el IVA cobrado.

Contestación

1.- De acuerdo con el apartado uno del artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”

Por otra parte, el artículo 5.Uno.a) de la citada Ley señala que a efectos de la misma tendrá la condición de empresario o profesional quien realice actividades empresariales o profesionales, las cuales se definen en el apartado dos del mismo artículo como aquéllas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.

De acuerdo con el apartado Uno, letra c), del mismo precepto, también tienen la condición de empresarios o profesionales los arrendadores de bienes.

Los preceptos anteriores son de aplicación general y, por tanto, también a las asociaciones y otras entidades (incluidas las comunidades de bienes) que, consecuentemente, tendrán la condición de empresarios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido cuando ordenen un conjunto de medios personales y materiales, con independencia y bajo su responsabilidad, para desarrollar una actividad empresarial mediante la realización continuada de entregas de bienes o prestaciones de servicios, asumiendo el riesgo y ventura que pueda producirse en el desarrollo de tal actividad.

2.- El artículo 90, apartado uno, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que el citado Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.

El artículo 91, apartado uno, 1, número 7º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido preceptúa lo siguiente:

"Uno. Se aplicará el tipo del 7 por ciento a las operaciones siguientes:

Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación:

(...) 7º. Los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidos las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

A efectos de esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

No se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo sexto, letra c) de esta Ley".

3.- El artículo 20 de la Ley 30/1992, al regular las exenciones en operaciones interiores, establece en su apartado uno, número 22, que estarán exentas del impuesto:

“22º. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.

Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.

(….)

La exención no se extiende:

(….)

c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”

Por tanto, la transmisión por la comunidad de bienes consultante a un promotor, de la edificación que va a ser demolida, constituirá una entrega de bienes sujeta al Impuesto en la medida en que la entidad transmitente sea, en todo caso, sujeto pasivo del Impuesto, de acuerdo con el artículo 84. tres de la Ley 37/1992, que veremos en el apartado siguiente.

Asimismo, a dicha entrega no le resultará de aplicación la exención contenida en el número 22º del apartado uno del artículo 20 de la Ley del Impuesto, en la medida en que la letra c) de dicho precepto legal declara expresamente al margen de la misma a “las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística”.

Esta exclusión del supuesto de exención de las entregas de edificaciones que van a ser demolidas con carácter previo a una nueva promoción urbanística responde al principio de neutralidad tributaria, que se consigue en este caso mediante la repercusión del Impuesto sobre el empresario adquirente, Impuesto que éste deducirá de las cuotas a repercutir en la posterior transmisión de las edificaciones que construirá.

Además, hay que considerar que la exclusión del supuesto de exención de estas segundas y ulteriores entregas de edificaciones que van a ser objeto de demolición responde al hecho de que el auténtico objeto de interés económico en las mismas es el suelo sobre el que se asienten. Teniendo en cuenta que las entregas de terrenos edificables se encuentran igualmente excluidas de la exención que regula el artículo 20.uno.20º de la Ley 37/1992 en atención al principio de neutralidad tributaria, se deduce igualmente la sujeción y no exención de estas operaciones.

Igualmente, tampoco resultará de aplicación el tipo reducido del 7 por ciento a que se refiere el número 7º del apartado uno.1 del artículo 91 de la Ley del Impuesto ya que dicho precepto legal precisa lo siguiente: “no se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo 6º, letra c) de esta Ley”.

Consecuentemente, la mencionada transmisión estará sujeta y no exenta del Impuesto al tipo general del 16 por ciento.

No obstante lo anterior, y aunque la información contenida en el texto de la consulta formulada nada indica sobre la situación patrimonial de la comunidad de bienes consultante, pudiera ser de aplicación el supuesto contenido en el punto 1º del artículo 7 de la Ley 37/1992.

4- En cuanto a la cuestión de quien ostenta la condición de sujeto pasivo del Impuesto, el apartado tres del artículo 84, antes mencionado, establece lo siguiente: “tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto”.

Por consiguiente, la comunidad de bienes que se describe en la consulta, es sujeto pasivo del Impuesto.

Lo dicho anteriormente no representa ningún obstáculo para que los comuneros realicen individualmente una actividad empresarial o profesional y, por tanto, también resulten ser sujetos pasivos del Impuesto por el desarrollo de dicha actividad.

Sin embargo, como parece suceder en el caso presente, si los bienes objeto de arrendamiento y posterior transmisión son aquellos bienes inmuebles que se encuentran indivisos y que implican la existencia de una comunidad de bienes, según lo dispuesto en los párrafos anteriores, el sujeto pasivo solamente puede ser la citada comunidad de bienes. Por esto, será la comunidad de bienes la que vendrá obligada al cumplimiento de las obligaciones materiales y formales que se derivan de tal condición.

5.- A la vista de lo expuesto, este Centro Directivo le informa de lo siguiente:

Estará sujeta al Impuesto al tipo general del 16 por ciento, la transmisión, por parte de la comunidad de bienes consultante, que será sujeto pasivo del Impuesto correspondiente a la operación.

6- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Fuente: Dirección General de Tributos, consulta V2441-05. Texto en la fuente oficial ↗