Consulta vinculante V2170-05

Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas · 24 de octubre de 2005

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Normativa

• Ley 37/1992 · art. 4 Hecho imponible
• Ley 37/1992 · art. 5 Concepto de empresario o profesional
• Ley 37/1992 · art. 11 Concepto de prestación de servicios
• Ley 37/1992 · art. 20 Exenciones en operaciones interiores

Normativa según la fuente: Ley 37/1992, Arts. 4, 5, 11, 20; RIRPF RD 1775/2004, Art. 73, 74; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 101; TRLRHL RD Leg 2/2004, Arts. 78, 79, 82

Descripción de hechos

El consultante tiene suscrito un contrato de arrendamiento de una vivienda y la pretende subarrendar por días a turistas, procediendo a su limpieza tras concluir cada estancia.

Cuestión planteada

Exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido, sometimiento a retención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sujeción al Impuesto sobre Actividades Económicas y, en su caso, epígrafe en el que estaría incluido.

Contestación

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

Por otro lado, el artículo 11, apartado dos, número 2º, de la citada Ley declara que “en particular, se considerarán prestaciones de servicios, los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra.“

Finalmente, el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.

La referida exención no se extiende a los arrendamientos de viviendas efectuados a personas o entidades que no los destinen directamente a vivienda.

En consecuencia, cuando en el contrato de arrendamiento de la vivienda figure como arrendatario el consultante y, éste, no va a utilizar la misma como vivienda sino que la va a subarrendar por días a turistas, procediendo a la limpieza de aquella tras la estancia de éstos, dicha operación estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. Por el contrario, si en el citado contrato figurase como arrendatario una persona física (el consultante) y el inmueble constituyese su vivienda, la señalada operación estaría sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

En desarrollo del artículo 101 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), el artículo 73 del Reglamento del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto) determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación:

“Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.

A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”.

El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra h) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:

“1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.

2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.

3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.

A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda”.

Por otro lado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 74.1 del Reglamento del Impuesto, estarán obligados a retener, con carácter general y en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:

a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.

b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.

c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.

d) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él sin mediación de establecimiento permanente, en cuanto a los rendimientos del trabajo que satisfagan, así como respecto de otros rendimientos sometidos a retención o ingreso a cuenta que constituyan gasto deducible para la obtención de las rentas a que se refiere el artículo 24.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

(…)”.

De la regulación normativa expuesta se puede deducir lo siguiente:

1º) Las rentas satisfechas por el arrendamiento de la vivienda destinada al subarrendamiento por días a turistas, independientemente de su calificación, estarían sometidas a retención a cuenta del I.R.P.F., salvo que fuera aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 73.3.h) del Reglamento del Impuesto.

2º) El arrendatario, persona física, sólo estaría obligado a retener en el caso de que dichas rentas fueran satisfechas en el ejercicio de una actividad económica por él desarrollada.

IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

El apartado 1 del artículo 78 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, establece que «El Impuesto sobre Actividades Económicas es un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio, en territorio nacional, de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto.».

Por otro lado, en el artículo 79.1 del TRLRHL se define el concepto de actividad económica gravada por el Impuesto, en virtud del cual «Se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.».

En el Epígrafe 861.1 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas aprobadas junto con la Instrucción para su aplicación por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, se clasifica la actividad de “Alquiler de viviendas”, con una cuota de carácter nacional de 0,10 por ciento del valor catastral asignado a las viviendas a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, estableciéndose en la Nota 2ª adjunta al citado Epígrafe que, en el caso de que las cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros, los sujetos pasivos del Impuesto tributarán por cuota cero, quedando exonerados de la obligación de satisfacer cantidad alguna por la citada actividad así como de presentar la correspondiente declaración, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1 de la Regla 15ª de la Instrucción.

Esta circunstancia de tributación por cuota cero para la actividad de alquiler de viviendas, se da cuando el valor catastral de todos los inmuebles de la misma naturaleza (viviendas) puestos en alquiler sea inferior a 601.010 euros, ya que la cuota correspondiente a este Epígrafe, de carácter nacional, es del 0,10 por ciento del valor catastral asignado a las viviendas a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Aplicando lo expuesto anteriormente a la presente consulta, resulta que por el subarriendo de una vivienda o parte de la misma por determinados períodos de tiempo a turistas, sin que dicha actividad conlleve la prestación de servicios propios de la actividad de hospedaje (entendiendo por tal la prestación de servicios tales como recepción y atención permanente de los clientes, limpieza de los inmuebles y cambio de ropa periódicos, custodia de equipaje o servicios de alimentación), limitándose a poner a disposición del subarrendatario las instalaciones en condiciones adecuadas de uso, el consultante, sujeto pasivo del Impuesto, deberá causar alta en el Epígrafe 861.1 de la Sección Primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.

Por último, hay que advertir que, tal y como parece desprenderse del escrito de consulta, el sujeto pasivo es una persona física, por lo que le será de aplicación la exención contenida en el artículo 82.1.c) del TRLRHL, quedando pues exento del pago de la cuota correspondiente por el Impuesto sobre Actividades Económicas.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Fuente: Dirección General de Tributos, consulta V2170-05. Texto en la fuente oficial ↗