Consulta general 2302-03
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre el Consumo · 16 de diciembre de 2003
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 4.Uno Hecho imponible
- Ley 37/1992 · art. 11.Uno Concepto de prestación de servicios
- Ley 37/1992 · art. 20.Uno.20º Exenciones en operaciones interiores
- Ley 37/1992 · art. 78.Uno · Tres.2º Base imponible. Regla general
Normativa según la fuente: Ley 37/1992 arts. 4-uno, 11-uno, 20-uno-20º y 78-uno y tres-2º
Descripción de hechos
Una sociedad constituyó un derecho de opción de compra sobre un terreno urbano de su propiedad a favor de una segunda sociedad. El precio de la opción ascendió a 120.202,42 euros y en la escritura de constitución se preveía la posibilidad de transmisión de la opción a terceros. El precio de la compraventa se estableció en 360.607,26 euros, del que se descontaría el precio de la concesión de la opción. Dicha opción de compra fue transmitida a la consultante por un precio de 126.212,54 euros.
Cuestión planteada
1º) Base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en la transmisión de la opción de compra.2º) Base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en la compraventa del bien sobre el que se constituyó la opción (terreno urbano).
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 11.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
En estos términos, la concesión por un empresario o profesional de una opción de compra sobre un bien inmueble afecto a su actividad empresarial o profesional es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con lo establecido en el artículo anteriormente reproducido, se considerará "prestación de servicios", por cuanto la concesión de dicha opción no supone la transmisión del poder de disposición sobre el inmueble objeto de la opción y no es una entrega de bienes, sino la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla llegado el momento.
Sólo podría conceptuarse como "entrega de bienes" la concesión de una opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de la misma, en cuyo caso, más que ante una verdadera opción de compra, se está ante un contrato de promesa bilateral de compraventa; en esta hipótesis, serían de aplicación todas las normas previstas para las entregas de bienes inmuebles por la normativa reguladora del Impuesto (exenciones, devengo, etc.).
En el supuesto planteado, si la opción puede o no ejercitarse, no comprometiéndose la sociedad beneficiaria a su ejercicio, su concesión constituye una prestación de servicios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, sujeta al Impuesto.
En lo que se refiere a la base imponible correspondiente al caso 1º) planteado en la consulta, es decir, la transmisión a un tercero de la opción de compra sobre el inmueble, el artículo 78, apartado uno de la Ley 37/1992 dispone que “la base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.” Por tanto, hay que atender al importe total de la transmisión de la opción. Según se desprende del escrito de la consulta, este importe total es de 126.212,54 euros, de modo que el Impuesto se repercutirá sobre esta cantidad.
2.- Cuando se ejercita la opción y se efectúa la entrega del terreno, se produce un segundo hecho imponible distinto de la prestación de servicios en que consiste la concesión de una opción de compra sobre un bien.
En primer lugar habrá que determinar si esta operación (entrega del terreno) se halla sujeta al Impuesto. De acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
Por otra parte, el artículo 20.Uno.20 considera exentas del Impuesto las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
El terreno transmitido, de acuerdo con la documentación que se aporta en la consulta, tiene la consideración de terreno urbano edificable, de modo que la entrega del mismo estará sujeta y no exenta del Impuesto.
La base imponible de este segundo hecho imponible, según disponen los apartados uno y tres.2º del citado artículo 78 de la Ley 37/1992, estará constituida por el importe total de la contraprestación, teniendo en cuenta en su determinación que no podrán excluirse los descuentos concedidos previa o simultáneamente por el contrato de opción de compra, ya que la minoración del precio que resulta del mismo constituye la remuneración de una operación distinta.
De esta manera, la base imponible correspondiente a la entrega del terreno está formada por el importe total de la contraprestación, el cual asciende a 360.607,26 euros, según se determina en el escrito de la consulta.
3.- Lo que comunico a Vd. con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 2302-03. Texto en la fuente oficial ↗