Consulta general 1577-04
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas · 5 de agosto de 2004
Abrir en el buscador para subrayar, anotar, guardar en carpetas, imprimir o descargar en Word Abrir en la web de la Dirección General de Tributos ↗
Normativa
- Ley 37/1992 · art. 20.Uno.23º Exenciones en operaciones interiores
- Ley 37/1992 · art. 21 Exenciones en las exportaciones de bienes
Normativa según la fuente: TRLIRPF, Art. 20, 21; Ley 37/1992, Art. 20-Uno-23º
Descripción de hechos
El consultante tiene una vivienda que va a alquilar, bien a un particular, bien a una empresa para que vivan sus empleados.
Cuestión planteada
Como debe tributar por los ingresos percibidos.
Contestación
1º.- En relación con el Impuesto sobre el Valor Añadido:
De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
El artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La referida exención no se extiende a los arrendamientos de viviendas efectuados a personas o entidades que no los destinen directamente a vivienda.
En consecuencia, el alquiler de una vivienda realizado a una sociedad no está exento del impuesto por no tener uso exclusivo para vivienda al ser una persona jurídica la arrendataria, independientemente del destino que le dé a la misma. Dicho arrendamiento estaría sujeto y no exento en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
El alquiler de una vivienda a un particular, que la va a destinar a vivienda, sería una operación sujeta y exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
2º.- En relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
Las rentas derivadas del arrendamiento de un inmueble pueden tener en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas la doble calificación de rendimientos de capital inmobiliario o rendimientos de la actividad económica. A estos efectos, según lo establecido en el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (en adelante TRLIRPF) establece que se entenderá que el arrendamiento o compraventa de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
La presente contestación se aborda desde la hipótesis que parece adaptarse a la consulta efectuada: que el arrendamiento de inmuebles produce rendimientos de capital inmobiliario.
El artículo 20.2 del TRIRPF establece que se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos reciba el arrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido. Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros, todos lo gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, así como las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y los demás bienes cedidos con éste, en los términos previstos en el artículo 21 del TRIRPF, y los artículos 12 y 13 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero. No obstante, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros.
El artículo 21.2 del TRIRPF establece que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto calculado con arreglo a lo dispuesto anteriormente se reducirá en un 50 por ciento.
En este sentido, debe entenderse que se trata del arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE de 25 de noviembre), cuando el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
En la medida en que se cumpla el anterior requisito, se aplicará la reducción del 50 por 100, que deberá operar sobre el saldo positivo de los rendimientos netos procedentes del arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda. Así, no resultará de aplicación dicha reducción en el supuesto en el que el bien se arriende a una persona jurídica, ya que en este caso, con independencia de la posterior utilización de la vivienda por parte de esta última, no constituye la vivienda del arrendatario, por lo que se debe entender, a los exclusivos efectos de este Impuesto, que se trata de un arrendamiento distinto del de vivienda.
Lo que comunico a Vd. con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1577-04. Texto en la fuente oficial ↗