Consulta general 1544-01
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas · 26 de julio de 2001
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 4.Uno Hecho imponible
- Ley 37/1992 · art. 5.Uno.c) Concepto de empresario o profesional
- Ley 37/1992 · art. 20.Uno.23º Exenciones en operaciones interiores
Normativa según la fuente: RD 214/1999, Arts. 70, 71, 93; Ley 37/1992, Arts. 4-Uno, 5-Uno-c), 20-Uno-23º
Descripción de hechos
La consultante, persona física, es propietaria de un piso que cede en arrendamiento a un particular, el cual manifiesta que lo va a destinar a vivienda, no obstante, en el contrato figura como arrendatario una persona jurídica.
Cuestión planteada
Si la renta que satisface la empresa arrendataria está sujeta a retención. ¿Y a IVA?.
Contestación
Los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos están sujetos a retención de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 70 del Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 9 de febrero) que determina que estarán sujetos a retención o ingreso a cuenta, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Este sometimiento genérico a la obligación de retener o ingresar a cuenta, tiene algunas excepciones previstas en el artículo 70.3 h) del Reglamento del Impuesto, según el cual:
No existirá obligación de practicar retención o ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de los inmuebles urbanos en los siguientes supuestos:
“1- Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2- Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen las 150.000 pesetas anuales.
3- Cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, y no resulte cuota cero, o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbano, cuando aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resultase cuota cero.”
Por tanto, en el caso de no resultar aplicable ninguna de las excepciones señaladas anteriormente, los rendimientos correspondientes al arrendamiento del inmueble urbano estarán sometidos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, al ser satisfechos por una entidad, persona jurídica a cuyo nombre figura el contrato de arrendamiento, obligada a retener de acuerdo con lo establecido en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto.
Como consecuencia de la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2000, que anuló el precepto del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que establecía un tipo de retención del 18 por 100 aplicable sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, con fecha 9 de junio de 2000 se aprobó el Real Decreto 1088/2000, de 9 de junio, que en su artículo primero da nueva redacción al artículo 93 del Reglamento del Impuesto, estableciendo lo siguiente:
"La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 15 por 100 sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Este porcentaje se dividirá por dos cuando el inmueble urbano esté situado en Ceuta o Melilla, en los términos previstos en el artículo 55.4 de la Ley del Impuesto."
Dicho lo anterior, cabe concluir que la entidad arrendataria estará obligada a retener el 15 por 100 sobre las cantidades íntegras satisfechas por el arrendamiento o subarrendamiento del inmueble, excluido el IVA, en el momento en que las mismas se satisfagan. ( Porcentaje vigente a partir del 11 de junio de 2000, fecha de entrada en vigor del RD 1088/2000).
Respecto a la segunda de las cuestiones planteadas, la sujeción al IVA de esta operación de arrendamiento, cabe decir lo siguiente:
De acuerdo con lo establecido en el artículo 4 apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de febrero, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito de espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter, habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales “quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.”
Por su parte el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley del IVA, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y que tengan por objeto edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La referida exención no se extiende a los arrendamientos de viviendas efectuados a personas o entidades que no lo destinen directamente a vivienda.
En consecuencia, está sujeto y no exento del IVA el arrendamiento de la vivienda objeto de consulta, dado que el arrendatario es una sociedad que a su vez cederá su uso en nombre propio, o la subarrendará a un tercero, tributando al tipo impositivo del 16 por 100 (artículo 90.uno de la Ley 37/1992).
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1544-01. Texto en la fuente oficial ↗