Consulta general 1487-98
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre el Consumo · 10 de septiembre de 1998
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 20.Uno.22º Exenciones en operaciones interiores
- Ley 37/1992 · art. 91.Uno.1.7º Tipos impositivos reducidos
Normativa según la fuente: Ley 37/1992, Arts. 20-uno-22, 91-uno-1-7
Descripción de hechos
Transmisión de edificaciones en construcción y terminadas.
Cuestión planteada
Cuándo se considera terminada la construcción y cuándo una vivienda es apta para su utilización como tal.
Contestación
A) Fundamentos de derecho.
1. El artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), declara exentas del tributo a "las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación." De lo indicado en el precepto se deriva que, a los efectos de calificar una entrega de edificaciones como primera o segunda o ulterior entrega, y aplicar, en su caso, la exención aludida en el referido precepto, es requisito esencial que se trate de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. Si el objeto de la entrega es una edificación en fase de construcción, no serán aplicables los conceptos de primera o segunda entrega a que se refiere dicho precepto ni, en su caso, la exención que en él se contempla: las entregas de una edificación en construcción estarán sujetas y no exentas del Impuesto, cuando se realicen por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad empresarial.
Resulta fundamental, por tanto, establecer ciertos criterios para determinar cuándo se considera que la construcción se encuentra terminada. A falta de una definición legal y reglamentaria, debe atenderse a criterios generales que deberán matizarse a la vista de cada supuesto concreto. Este Centro Directivo ha resuelto repetidamente que se considera terminada una edificación cuando es objetivamente apta para un uso concreto (oficinas, aparcamiento, vivienda, ...), sin necesidad de que el adquirente realice obra adicional alguna.
Resulta a estos efectos indiferente el grado de avance de las obras del edificio entregado, ya que si la construcción no se encuentra completamente finalizada no cabe considerar como terminado el objeto de la entrega. El certificado de finalización de la obra expedido por el arquitecto será un elemento de prueba de la finalización de la misma, si bien cabe que se encuentre terminada sin tal calificación.
En el caso de las viviendas, la cédula de habitabilidad es un trámite legal necesario para su utilización como tales, por lo que no se considerará terminada la vivienda que se entregase sin haber obtenido dicha cédula de habitabilidad.
Por otra parte, las zonas comunes (jardines, viales interiores, zonas deportivas), son elementos complementarios de manera que si el objeto principal de la entrega (la vivienda) se encuentra terminado, el hecho de que no lo estén los demás elementos complementarios no obsta para que la entrega se califique como primera entrega de edificación terminada.
2. El artículo 90, apartado uno, número 1, 7º de la misma Ley establece que se aplicará el tipo reducido del 7 por ciento a las entregas de los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas.
No puede considerarse apta para su utilización como vivienda a la edificación que no ha obtenido la correspondiente cédula de habitabilidad, porque ésta acredita que el inmueble reúne las condiciones mínimas para que una edificación pueda ser utilizada como vivienda, por lo que la falta de tal formalidad es un elemento que acredita la falta de concurrencia de los requisitos exigidos para la aplicación del tipo reducido.
B) Resolución.
En consecuencia con todo lo anterior, esta Dirección General considera ajustada a derecho la siguiente contestación a la consulta formulada:
1. Una edificación se encontrará terminada cuando sea objetivamente apta para la utilización que pretende darle el adquirente sin necesidad de que éste efectúe ulteriores obras para el acabado de la misma. No es determinante a tal respecto que se haya otorgado la escritura de división horizontal o cualquier otro trámite, si bien la existencia de un certificado final de obra o de cédula de habitabilidad supondrán un elemento probatorio de la ultimación de la construcción del inmueble.
No cabe entender terminada la obra por haberse alcanzado un porcentaje mínimo de avance de las obras. Estas deberán estar terminadas en su totalidad para entender que la construcción de la edificación está ultimada.
Se considerará que se trata de la entrega de viviendas terminadas cuando se encuentre ultimada la construcción de las mismas, aunque no lo esté la de las zonas comunes.
2. En cuanto al tipo impositivo, es elemento determinante de la aplicación del tipo reducido la obtención de la cédula de habitabilidad, por cuanto sin ella la edificación no es apta para su utilización como vivienda.
3. El tipo de gravamen aplicable a las entregas de edificaciones en construcción (incluso viviendas) es el general del 16 por ciento.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1487-98. Texto en la fuente oficial ↗