Consulta general 1410-98

Dirección General de Tributos · SG de Impuestos Patrimoniales, Tasas y Precios Públicos · 31 de julio de 1998

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Normativa

• Ley 37/1992 · art. 4.Dos · Cuatro Hecho imponible
• Ley 37/1992 · art. 5.Uno.d) Concepto de empresario o profesional
• Ley 37/1992 · art. 20.Uno.22º · Dos Exenciones en operaciones interiores

Normativa según la fuente: RDL 1/1993, art 7-5, 31-2; Ley 37/1992, art 4-2, 4-4, 5-Uno-d), 20-Uno-22, 20-Dos

Descripción de hechos

El reclamante es propietario de suelo rústico que ha sido transformado en urbanizable, proyectando permutar a una empresa constructora un porcentaje del suelo urbano, a cambio de que la constructora costee la urbanización de la totalidad del suelo, tanto del que le permuta el consultante como del que éste se reserva y a cambio de que dicha empresa construya en el porcentaje del suelo que el interesado se reserva las viviendas que a él le correspondan.

Cuestión planteada

Qué impuesto debe liquidarse en las siguientes operaciones: a) La transmisión del porcentaje de suelo urbano del consultante a la empresa constructora. b) La construcción que va a recibir el consultante, edificada en el suelo que se ha reservado. c) La venta a terceros de las viviendas construidas en el suelo perteneciente al consultante.

Contestación

En relación con la consulta planteada este Centro Directivo informa lo siguiente:

Primera cuestión: Transmisión de un porcentaje de suelo urbano del consultante a la empresa constructora.

La calificación de la referida operación, a efectos de determinar su tributación, va a depender, en primer lugar, de si el consultante que va a efectuar la transmisión del terreno ostenta o no la condición de empresario y, en segundo lugar, en caso de ser empresario, de si el terreno en cuestión forma parte de su patrimonio empresarial. De ser negativa la respuesta nos encontraríamos ante la transmisión efectuada por un no empresario o, aun siendo empresario, ante la transmisión de un bien que no forma parte de su patrimonio empresarial, tratándose en ambos casos de una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que tributaria sobre la base del valor real del bien transmitido, al tipo establecido para los bienes inmuebles, siendo el sujeto pasivo la empresa constructora, conforme a los artículos 7.1.a), 8.a), 10.1 y 11.1.a) del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

Por el contrario, concurriendo ambas circunstancias, ser empresario el transmitente y tratarse de un bien integrado en su patrimonio empresarial, nos encontraremos ante una entrega de bienes realizada por un empresario, a titulo oneroso y en el desarrollo de su actividad empresarial y, ya se haga con carácter habitual u ocasional, constituirá una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al articulo 4.Uno de la Ley reguladora de dicho impuesto.

En este segundo supuesto, si la entrega de los bienes inmuebles se documentase en escritura publica, ello supondría la aplicación de la cuota variable del Documento Notarial del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en virtud del articulo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos JurÍdIcos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, que establece que "las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los apartados 1 y 2 del articulo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que conforme a lo previsto en el articulo 13.cinco de la Ley de Cesión de Tributos del Estado a las Comunidades Autónomas y de Medidas Fiscales Complementarias, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior o si aquella no hubiese asumido competencias normativas en materia de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, se aplicará el tipo del 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos".

Por el contrario, en el primer caso, sujeción de la operación a la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, queda excluida la aplicación de la referida cuota variable, tanto la operación se documente en escritura publica o en documento privado, dada la incompatibilidad entre la referida modalidad y la cuota variable del Documento Notarial, en los términos que resultan del articulo 31.2 anteriormente transcrito.

Segunda cuestión: Entrega al consultante de las viviendas edificadas por la empresa constructora en el porcentaje del suelo que aquel se ha reservado.

Conforme al articulo 7.5 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos JurÍdIcos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, "5. No estarán sujetas al concepto de "transmisiones patrimoniales onerosas", regulado en el presente Titulo, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido......". En el mismo sentido se manifiesta el articulo 4.Cuatro de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, Ley 37/1992, de 28 de diciembre: "Las operaciones sujetas a este impuesto no estarán sujetas al concepto "transmisiones patrimoniales onerosas" del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados".....".

De igual forma establece el numero Uno del citado articulo 4 que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a titulo oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, .....", precisando el articulo 5.Uno que "a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputaran empresarios o profesionales.... "d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier titulo, aunque sea ocasionalmente".

Por tanto, teniendo en cuenta que la operación de referencia es la entrega por la empresa constructora de unas viviendas edificadas en el porcentaje del suelo que se ha reservado el consultante, nos encontramos ante una entrega de bienes realizada por un empresario (art. 5.Uno.d) LIVA), sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 4.Uno LIVA) y, en consecuencia, no sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (art. 4.Cuatro LIVA y 7.5 LITP y AJD).

De igual forma que en el supuesto anterior, si la operación se documentase en escritura publica supondría la sujeción a la cuota variable del Documento Notarial del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en virtud del articulo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos JurÍdIcos Documentados, al no existir incompatibilidad alguna entre dicho impuesto y la referida modalidad.

Tercera cuestión: La venta a terceros de las viviendas construidas en el suelo perteneciente al consultante.

El articulo 7.5 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos JurÍdIcos Documentados, después de declarar que no estarán sujetas al concepto "transmisiones patrimoniales onerosas", las operaciones realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y las que constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, añade que "no obstante, quedaran sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido".

De igual forma el articulo 4.Cuatro de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido exceptúa de la incompatibilidad entre dicho impuesto y la modalidad "transmisiones patrimoniales onerosas" "las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del Impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención, en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el articulo 20.Dos", exigiéndose en dicho articulo para poder ejercitar la referida renuncia que "el adquirente será un sujeto pasivo que actué en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones".

En relación al supuesto que ahora se examina el articulo 20.Uno.22º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido declara exentas "Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación", aclarando dicho precepto que "a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor .....". Por tanto, al no tener la condición de promotor, cuando el consultante venda a terceros las viviendas que previamente le entregó la empresa constructora, nos encontraremos ante una segunda entrega de edificación.

Si el consultante no tiene la consideración de empresario o profesional, la entrega no estará sujeta al IVA sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas.

Si por el contrario, el consultante tiene la consideración de empresario o profesional, la venta de las viviendas estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 20.Uno.22º LIVA), y, en consecuencia, y salvo que medie renuncia a la exención en los términos del articulo 20.Dos de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, concepto Transmisiones Patrimoniales Onerosas (art. 7.5 LITP y 4.Cuatro.a) LIVA). En ambos casos, aun cuando se documentase dicha operación en escritura publica, no resultaría de aplicación la cuota variable del Documento Notarial, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dada la incompatibilidad entre dicho concepto y la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en los términos que resultan del articulo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, anteriormente transcrito.

Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1410-98. Texto en la fuente oficial ↗