Consulta general 1704-04
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre el Consumo · 16 de septiembre de 2004
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 4.Uno Hecho imponible
- Ley 37/1992 · art. 5 Concepto de empresario o profesional
- Ley 37/1992 · art. 11.Uno Concepto de prestación de servicios
Normativa según la fuente: Ley 37/1992 art. 4-Uno; 5; 11-Uno
Descripción de hechos
Opción de compra sobre un terreno respecto del cual se iniciaron las obras de urbanización pero éstas quedaron paralizadas.
Cuestión planteada
1.- Consideración de los vendedores de la opción de compra como urbanizadores a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido.2.- Tributación de la venta de la opción de compra en dicho Impuesto.
Contestación
1.- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
El artículo 5, apartado uno, letras a) y d) de la Ley 37/1992, dispone que a los efectos de lo dispuesto en dicha Ley, se reputarán empresarios o profesionales, entre otros, a quienes realicen las actividades empresariales o profesionales que se definen en dicho precepto y a quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción de edificaciones para su venta.
El apartado dos, párrafos primero y segundo del mencionado artículo 5, de la Ley 37/1992 establece que son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas.
La cuestión principal que se plantea en la consulta es si la transmisión de una opción de compra sobre un terreno por parte de los propietarios del mismo está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. Para ello es necesario determinar si dichos propietarios realizan esta operación en su condición de empresarios o profesionales, pues, en caso de que no lo fueran, la citada transmisión no estaría sujeta al Impuesto.
En el caso de la consulta, se trata de personas físicas incluidas en una unidad de ejecución por el sistema de compensación, donde parece que la Junta de Compensación constituida tiene carácter fiduciario, esto es, la incorporación de los propietarios del suelo no supone la transmisión del mismo a dicha Junta. En este supuesto, los miembros de la Junta se convertirán en empresarios o profesionales desde el momento en que comiencen a serles repercutidos los correspondientes costes de urbanización en forma de derramas.
Del texto de la consulta se deduce que los vendedores de la opción de compra realizaron obras de urbanización sobre el terreno. A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, son empresarios o profesionales los urbanizadores de terrenos, siempre que los terrenos urbanizados se destinen a la venta, adjudicación o cesión por cualquier título. El concepto de urbanizador de terrenos ha de entenderse como el propietario de los mismos que efectivamente asume su urbanización, entendida ésta como la ejecución material o física de las obras de urbanización. De todo ello se deduce que los vendedores de la opción de compra comenzaron la urbanización del terreno de su propiedad y, por tanto, adquirieron la condición de empresario o profesional a efectos del Impuesto.
En el escrito de la consulta se explica que estas obras de urbanización se iniciaron hace más de veinte años y quedaron paralizadas en el año 1986. Actualmente tales obras han quedado inservibles por haber estado abandonadas durante estos años, de modo que es necesario un nuevo proyecto de urbanización, un plan especial de reforma y un proyecto de reparcelación. Es decir, hay que comenzar el proceso de urbanización desde cero. Sin embargo, esta circunstancia no afecta a la condición de empresario o profesional que ostentan los propietarios del terreno en la actualidad. Estos propietarios adquirieron la condición de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto en el momento en que comenzaron a satisfacer las cuotas relativas a los gastos de urbanización correspondientes. De este modo, el terreno objeto de urbanización pasó a formar parte del patrimonio empresarial de sus propietarios. El hecho de que las obras hayan quedado paralizadas no supone que el citado patrimonio empresarial haya dejado de existir ni que dicho terreno deje de estar afecto a él. Ello quiere decir que los propietarios del terreno siguen manteniendo la condición de empresario o profesional, pues no se ha producido ninguna circunstancia que les haya podido privar de tal condición.
En resumen, los propietarios del terreno tienen, actualmente, la condición de empresarios o profesionales a efectos del Impuesto.
2.- En lo que se refiere a la venta de la opción de compra sobre el terreno que es objeto de consulta, de acuerdo con el artículo 11.Uno de la Ley 37/1992, a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
En estos términos, la concesión por un empresario o profesional, como en el presente caso, de una opción de compra sobre un bien inmueble afecto a su actividad empresarial o profesional es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con lo establecido en el artículo anteriormente reproducido, se considerará "prestación de servicios", por cuanto la concesión de dicha opción no supone la transmisión del poder de disposición sobre el inmueble objeto de la opción y no es una entrega de bienes, sino la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla llegado el momento.
Sólo podría conceptuarse como "entrega de bienes" la concesión de una opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de la misma, en cuyo caso, más que ante una verdadera opción de compra, se está ante un contrato de promesa bilateral de compraventa; en esta hipótesis, serían de aplicación todas las normas previstas para las entregas de bienes inmuebles por la normativa reguladora del Impuesto (exenciones, devengo, etc.).
En el supuesto planteado, si la opción puede o no ejercitarse, no comprometiéndose la sociedad beneficiaria a su ejercicio, su concesión constituye una prestación de servicios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, sujeta al Impuesto. Esta operación no está exenta, pues en el artículo 20, apartado uno, de la Ley 37/1992, en donde se regulan las exenciones en operaciones interiores, no existe ningún supuesto aplicable al presente caso.
3.- Lo que comunico a Vd. con los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, sin que esta contestación tenga efectos vinculantes, por plantearse en el escrito de consulta cuestiones relacionadas con el objeto o tramitación de un procedimiento, recurso o reclamación iniciado con anterioridad.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1704-04. Texto en la fuente oficial ↗