Consulta general 1583-97
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre el Consumo · 15 de julio de 1997
Abrir en el buscador para subrayar, anotar, guardar en carpetas, imprimir o descargar en Word Abrir en la web de la Dirección General de Tributos ↗
Normativa
- Ley 37/1992 · art. 20.Uno.22º Exenciones en operaciones interiores
Normativa según la fuente: Ley 37/1992, Art. 20-uno-22
Descripción de hechos
La consultante se dedica a la promoción y rehabilitación pública de viviendas que adjudica en régimen de arrendamiento y posteriormente vende a los arrendatarios.
Cuestión planteada
Se plantean diversos supuestos y se consulta acerca del concepto de "primera entrega de edificación" en relación con los mismos.
Contestación
A) Fundamentos de derecho.
El artículo 20,uno,22º de la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), dispone lo que sigue:
"Artículo 20.- Exenciones en operaciones interiores.
Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:
(...)
22º. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no po- drán exceder de 5.000 metros cuadrados.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
También a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación.
Las transmisiones no sujetas al Impuesto en virtud de lo establecido en el artículo 7, número 1º de esta Ley no tendrán, en su caso, la consideración de primera entrega a efectos de lo dispuesto en este número.
La exención no se extiende:
a) A las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero.
A los efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra.
b) A las entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el adquirente, siempre que se cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística."
B) Resolución.
En consecuencia, esta Dirección General considera ajustada a derecho la siguiente Resolución:
- Supuesto 1. La consultante, en su condición de promotora, adjudica una vivienda en arrendamiento y antes de transcurrir dos años oferta la venta al adjudicatario que la acepta, formalizándose al efecto el oportuno contrato: en este caso, y de acuerdo con el artículo 20,uno,22º de la Ley 37/1992, nos hallamos ante una primera entrega de edificación, sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Supuesto 2. La consultante, en su condición de promotora, adjudica una vivienda en arrendamiento y transcurridos más de dos años la oferta en venta al arrendatario que la acepta, formalizándose al efecto el oportuno documento: la solución es la misma que en el caso anterior. Se trata de una primera entrega de edificación, sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
- Supuesto 3. La consultante, en su condición de promotora, adjudica en régimen de alquiler una vivienda. Antes de transcurrir dos años resuelve el contrato y adjudica nuevamente la vivienda en régimen de alquiler, y antes de los dos años de vigencia de este segundo contrato oferta la venta al arrendatario que la acepta y suscribe el oportuno documento: también en este caso, de acuerdo con las previsiones del artículo 20,uno,22º de la Ley 37/1992, nos encontramos ante una primera entrega de edificación, sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Lo que le comunico para su conocimiento y efectos de acuerdo con lo previsto en el artículo 107 de la Ley General Tributaria según redacción dada a dicho precepto por la Ley 25/1995, de 20 de julio (Boletín Oficial del Estado del 22).
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1583-97. Texto en la fuente oficial ↗