Consulta general 0424-00

Dirección General de Tributos · SG de Tributos · 3 de marzo de 2000

Abrir en el buscador para subrayar, anotar, guardar en carpetas, imprimir o descargar en Word Abrir en la web de la Dirección General de Tributos ↗

Normativa

• Ley 37/1992 · art. 78 Base imponible. Regla general
• Ley 37/1992 · art. 90 Tipo impositivo general
• Ley 37/1992 · art. 111 Deducciones de las cuotas soportadas o satisfechas con anterioridad al inicio de la realización de entregas de bienes o prestaciones de servicios correspondientes a actividades empresariales o profesionales
• Ley 37/1992 · art. 164 Obligaciones de los sujetos pasivos
• RD 1624/1992 · art. 71.3 Liquidación del Impuesto. Normas generales

Normativa según la fuente: Ley 37/1992 arts 78, 90, 111, 164, Ley 40/1998 arts 20 y 21, RD 214/1999 arts 12 a), 59, 70, 71, RD 1624/1992 art 71-3

Descripción de hechos

El consultante ha adquirido un inmueble en construcción que, una vez terminado, va a alquilar a una empresa que lo explotará como hotel-apartamento.

Cuestión planteada

-Régimen fiscal aplicable a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido. Deducción del Impuesto soportado en la adquisición del Inmueble. Liquidación del Impuesto sobre el Valor Añadido. -Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Contestación

1. En relación con la primera de las cuestiones planteadas, están sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido los arrendamientos de apartamentos o la cesión de la explotación de los mismos a una Empresa para que ésta, a su vez, los explote empresarialmente, cualquiera que sea la forma en que se determine la contraprestación de dichas operaciones.

De conformidad con lo dispuesto por el artículo 78, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo.

El tipo aplicable, conforme al artículo 90 de la Ley del Impuesto, será el general del 16 por ciento.

El sujeto pasivo arrendador podrá deducir las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido soportado por repercusión directa en las adquisiciones de bienes o en los servicios que le hayan sido prestados, en la medida en que dichos bienes y servicios se utilicen en la prestación del servicio de arrendamiento y se cumplan las demás condiciones y requisitos establecidos en los artículos 92 y siguientes de la Ley del Impuesto.

En cuanto a las cuotas soportadas con anterioridad al inicio de la actividad, el artículo 111 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece:

“Uno. Los empresarios o profesionales podrán deducir las cuotas que hayan soportado con anterioridad al comienzo de sus actividades empresariales o profesionales a partir del momento en que se inicien efectivamente las referidas actividades o, en su caso, las del sector diferenciado, siempre y cuando el derecho a deducir las referidas cuotas no hubiera caducado por el transcurso del plazo establecido en el artículo 100 de esta Ley.

Dos. En ningún caso podrán ser deducidas las cuotas soportadas por la importación o adquisición de bienes o servicios no destinados a ser utilizados en la realización de actividades empresariales o profesionales, aunque ulteriormente dichos bienes o servicios se afecten total o parcialmente a las citadas actividades.

Tres. Se considerarán iniciadas las actividades empresariales o profesionales cuando comience la realización habitual de las entregas de bienes o prestaciones de servicios que constituyan el objeto de la actividad empresarial o profesional del sujeto pasivo o, en su caso, del sector diferenciado que corresponda.

Cuatro. A efectos de lo dispuesto en este artículo y en los artículos 112 y 113 de esta Ley, se considerará primer año del ejercicio de la actividad aquél durante el cual el sujeto pasivo comience el ejercicio habitual de sus actividades empresariales o profesionales, siempre que el inicio de las referidas actividades tenga lugar antes del día 1 de julio y, en otro caso, el año siguiente.

Cinco. Por excepción a lo dispuesto en el apartado Uno de este artículo, los empresarios o profesionales que pretendan deducir las cuotas que hayan soportado con anterioridad al comienzo de sus actividades con arreglo al artículo 93, apartado Tres de esta Ley, deberán cumplir los siguientes requisitos:

1º Haber presentado antes de soportar las cuotas la declaración previa al inicio de las actividades empresariales o profesionales o de las del sector diferenciado que se determine reglamentariamente, en la que el sujeto pasivo propondrá el porcentaje provisional de deducción aplicable a dichas cuotas. La Administración, no obstante, podrá fijar uno diferente en atención a las características de las correspondientes actividades empresariales o profesionales o sectores diferenciados.

2º Iniciar las actividades empresariales o profesionales dentro del plazo de un año a contar desde la presentación de la declaración indicada en el número 1º anterior. No obstante, la Administración podrá, en la forma que se determine reglamentariamente, prorrogar el mencionado plazo de un año cuando la naturaleza de las actividades a desarrollar en el futuro o las circunstancias concurrentes en la puesta en marcha de la actividad lo justifiquen.

Cuando no se cumplan los requisitos indicados, la devolución de las cuotas soportadas no podrá ejercitarse hasta el inicio efectivo de las actividades, quedando obligado el sujeto pasivo a rectificar las deducciones que, en su caso, hubiera efectuado.

Lo dispuesto en este apartado Cinco no se aplicará a las cuotas soportadas por la adquisición de terrenos, las cuales sólo podrán ser deducidas a partir del momento en que se inicien efectivamente las actividades empresariales o profesionales o, en su caso, se entenderá que el derecho a la deducción nace en el momento en que se inicien las actividades indicadas.

Seis. Los empresarios o profesionales podrán solicitar la devolución de las cuotas que sean deducibles en virtud de lo establecido en el presente artículo, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 115.

Siete. Los empresarios que, en virtud de lo establecido en esta Ley, deban quedar sometidos al régimen especial del recargo de equivalencia desde el inicio de su actividad comercial no podrán efectuar las deducciones a que se refiere este articulo en relación con las actividades incluidas en dicho régimen.

Ocho. Los sujetos pasivos que hubiesen solicitado la aplicación de las deducciones reguladas en el apartado Cinco de este artículo no podrán acogerse al régimen especial de agricultura, ganadería y pesca por las actividades económicas en que se utilicen los bienes o servicios a que se afecten las mencionadas deducciones hasta que finalice el tercer año natural del ejercicio de dichas actividades.

La aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior tendrá los mismos efectos que la renuncia al citado régimen especial.

Nueve. Las deducciones de las cuotas soportadas con anterioridad al inicio de las actividades se considerarán provisionales y estarán sometidas a las regularizaciones previstas en los artículos 112 y 113 de esta Ley”.

El arrendador, como sujeto pasivo, quedará obligado a las obligaciones del Impuesto, y en particular, a las recogidas en el artículo 164 de la Ley del Impuesto, que son:

1º Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al impuesto.

2º Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los supuesto que se establezcan.

3º Expedir y entregar recibos y facturas equivalentes de sus operaciones, ajustados a lo dispuesto en este título y conservar duplicado de los mismos.

4º Llevar contabilidad con los requisitos que se establezcan sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.

5º Presentar periódicamente, o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas.

6º Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del impuesto resultante.

Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual.

7º Nombrar un representante a efectos del cumplimiento de las obligaciones establecidas en la Ley del Impuesto cuando se trate de sujetos pasivos no establecidos en el territorio de aplicación del impuesto.

En cuanto a la obligación de presentar declaraciones-liquidaciones, el artículo 71.3 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que “el periodo de liquidación coincidirá con el trimestre natural”. Las declaraciones-liquidaciones se realizarán a partir del inicio de la actividad mediante el modelo 300. Las declaraciones-liquidaciones anteriormente mencionadas se presentarán durante los veinte primeros días naturales del mes siguiente al correspondiente periodo de liquidación, salvo la del último periodo del año natural que se podrá presentar durante los treinta primeros días naturales del mes de enero. Además de las declaraciones-liquidaciones anteriormente mencionadas, el sujeto deberá presentar, conforme al apartado 6 del mismo artículo una declaración-resumen anual en el modelo 390. Esta declaración-resumen anual se presentará conjuntamente con la última declaración-liquidación de cada año.

2. Con relación a la segunda de las cuestiones planteadas relativa al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, conforme al artículo 20 de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, tienen la consideración de rendimientos íntegros de capital inmobiliario los procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles.

En cuanto a los gastos deducibles, el artículo 21 de la Ley del Impuesto establece que serán deducibles todos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento. En este sentido, conviene señalar que serán deducibles los intereses de los capitales ajenos invertidos. No obstante, tal como establece el artículo 12.a) del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no serán deducibles los intereses que excedan de la cuantía de los rendimientos íntegros. Por último, no tendrá la consideración de gasto deducible el capital amortizado de los prestamos recibidos para la adquisición de los inmuebles.

Conforme al artículo 79 de la Ley del Impuesto y 59 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, los perceptores de rendimientos de capital inmobiliario a los que hace referencia el artículo 21 de la Ley del Impuesto tienen obligación de presentar declaración por este Impuesto.

Por último, se le informa que, conforme al artículo 70.2 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, estarán sujetos a retención, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos. Dicha obligación de retener recaerá sobre el arrendatario, siempre que, conforme al artículo 71 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sea persona jurídica, entidad en régimen de atribución de rentas (comunidades de bienes, herencias yacentes etc.) o persona física que realice actividades económicas. Por otra parte, el artículo 70.3.h) del reglamento del Impuesto exonera de la obligación de retener a los rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos en los siguientes supuesto:

1º) Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas a sus empleados.

2º) Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen las 150.000 pesetas anuales.

3º) Cuando el arrendador esté obligado a tributar por alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, y no resulte cuota cero, o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cuando, aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resultase cuota cero.

A estos efectos el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento de la citada obligación en los términos que establezca el Ministerio de Economía y Hacienda.

Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 0424-00. Texto en la fuente oficial ↗