Consulta general 0410-99
Dirección General de Tributos · SG de Tributos · 25 de marzo de 1999
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 20 Exenciones en operaciones interiores
Normativa según la fuente: RD 537/1997 art 56, Ley 37/1992 art 20
Descripción de hechos
Una sociedad se dedica a la construcción, arrendamiento y subarrendamiento de pisos y locales.
Cuestión planteada
1.-Sometimiento a retención de las cantidades percibidas en concepto de subarrendamiento de locales. 2.-Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de los subarrendamientos de locales.
Contestación
1.-Obligación de retener a cuenta del Impuesto de Sociedades, por las rentas satisfechas por un subarrendamiento.
Según dispone el artículo 56 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por Real Decreto 537/1997, de 14 de abril (en su redacción dada por el Real Decreto 2717/1998, de 18 de diciembre), deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, sobre las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aún cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas, siempre que el pagador sea un sujeto obligado a retener conforme a lo dispuesto en el artículo 58 del mismo Reglamento.
Por su parte,el artículo 57 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades (en su redacción dada por el Real Decreto 2717/1998) que no existirá obligación de retener en los arrendamientos y subarrendamientos en los siguientes supuestos:
1º Cuando se trate de arrendamientos de vivienda por empresas para sus empleados. 2º Cuando la renta satisfecha por el arrendatario no supere las 150.000 pesetas anuales.
3º Cuando el arrendador está obligado a tributar por alguno de los siguientes del grupo 861 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades económicas aprobadas por Real Decreto legislativo 1175/1990,de 28 de septiembre y no resulte cuota cero o bien por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos,cuando aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 851,no resultase cuota cero.
A estos efectos el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento de la citada obligación, en los términos que establezca el Ministerio de Economía y Hacienda.
Se entenderán comprendidos en el supuesto anterior los arrendadores y subarrendadores que,reuniendo los requisitos establecidos en el mismo,disfruten de exención en el impuesto sobre Actividades Económicas.
4º Cuando los rendimientos deriven de los contratos de arrendamiento financiero a que se refiere el apartado 1 de la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988, 29 de julio, sobre disciplina e intervención de las entidades de crédito, en cuanto tengan por objeto bienes inmuebles urbanos.
Por consiguiente, existirá obligación de practicar retención sobre las cantidades satisfechas en concepto de subarrendamiento salvo que concurra alguno de los supuestos previstos en el artículo 57 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades.
2.-Sujeción del subarrendamiento al Impuesto sobre el IVA.
El artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, dispone que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional,en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.El apartado dos,letra a) del citado artículo 4, dispone lo siguiente: "Dos. Se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles".
El artículo 20, apartado uno, 23º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido preceptúa lo siguiente:
"Uno.Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:
(...)
23º. Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute,que tengan por objeto los siguientes bienes:
a) Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.
Se exceptúan las construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.
b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La exención no comprenderá:
a) Los arrendamientos de terrenos para estacionamiento de vehículos.
b) Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o , productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.
c) Los arrendamientos de terrenos para exposiciones o para publicidad.
d) Los arrendamientos con opción de compra de terrenos o viviendas cuya entrega estuviese sujeta y no exenta al Impuesto.
e) Los arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.
f) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos para ser subarrendados.
g) Los arrendamientos de edificios o parte de los mismos asimilados a viviendas de acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
h) La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a), b), c), e) y f) anteriores. i) La constitución o transmisión de derechos reales de superficie.
De acuerdo con lo expuesto en los apartados precedentes el subarriendo de un local comercial, efectuado por una sociedad mercantil es una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 0410-99. Texto en la fuente oficial ↗