Consulta general 0409-99

Dirección General de Tributos · SG de Tributos · 25 de marzo de 1999

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Normativa

• Ley 37/1992 · art. 4 Hecho imponible
• Ley 37/1992 · art. 5 Concepto de empresario o profesional

Normativa según la fuente: Ley 37/1992, Art. 4, 5; Ley 40/1998, Art. 23; RD 214/1999, Art. 69

Descripción de hechos

El consultante es socio de una sociedad anónima que le cede en arrendamiento un local comercial. Este cede el mismo local, en subarrendamiento, a la sociedad arrendadora.

Cuestión planteada

1.- Tratamiento del subarriendo a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. 2.- Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido del subarrendamiento.

Contestación

1.- Tratamiento del subarrendamiento a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del subarrendador.

Tienen la consideración de rendimientos del capital mobiliario, según el artículo 23.4.c) de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en vigor desde el día 1 de enero de 1999) los rendimientos dinerarios o en especie procedentes del subarrendamiento percibidos por el subarrendador que no constituyan explotaciones económicas.

En cuanto a la valoración de estos rendimientos, dado que tiene la consideración de operación vinculada, según establece el artículo 42 de la citada Ley 40/1998, se aplicarán las reglas de valoración de las operaciones vinculadas en los términos previstos en el artículo 16 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, que establece lo siguiente:

"1. La Administración Tributaria podrá valorar, dentro del período de prescripción, por su valor normal del mercado las operaciones efectuadas entre personas o entidades vinculadas cuando la valoración convenida hubiera determinado, considerando el conjunto de las personas o entidades vinculadas, una tributación en España inferior a la que hubiere correspondido por aplicación del valor normal de mercado o un diferimiento de dicha tributación.

La deuda tributaria resultante de la valoración administrativa se imputará, a todos los efectos, incluido el cálculo de los intereses de demora y el cómputo del plazo de prescripción, al período impositivo en el que se realizaron las operaciones con personas o entidades vinculadas.

La valoración administrativa no determinará la tributación por este impuesto y, en su caso, por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, de una renta superior a la efectivamente derivada de la operación para el conjunto de las entidades que la hubieran realizado.

Reglamentariamente se establecerá el procedimiento para practicar la valoración por el valor normal de mercado".

Finalmente, por lo que respecta a la retención, el artículo 69 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 214/1999, de 5 de febrero, dispone estarán sujetos a retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, independientemente de su calificación, los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, siempre que el obligado al pago sea un sujeto obligado a retener (como lo es una sociedad mercantil), salvo que se de alguno de los siguientes supuestos:

1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda de empresas para sus empleados.

2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen las 150.000 pesetas anuales.

3º. Cuando el arrendador esté obligado a tributar alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, y no resulte cuota cero o bien, por algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cuando aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no resultase cuota cero.

A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento de la citada obligación, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.

En conclusión, las rentas percibidas por el subarrendador consultante tendrán la consideración de rendimientos del capital mobiliario, se encuentran sometidas a la retención del 18 por ciento, y podrán ser valoradas, en cuanto operaciones vinculadas, en la forma prevista en el artículo 16 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

2.- Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido del subarrendamiento.

Según dispone el artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.

Por su parte, el artículo 5 del mismo texto legal establece que se reputarán empresarios o profesionales, a los efectos de lo dispuesto en la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuos en el tiempo; en particular, tendrán esta consideración los arrendadores de bienes.

El artículo 11, en su apartado Uno número 2, establece que tendrán la consideración de prestación de servicios los arrendamientos de bienes, industria, o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra, así como las cesiones en el uso o disfrute de bienes.

Finalmente, el artículo 20.Uno.23 de la Ley dispone que estarán exentos del impuesto los arrendamientos que tengan la consideración de prestación de servicios que tengan por objeto los edificios o partes de los mismos destinados a viviendas salvo que, entre otros supuestos, se destinen a ser subarrendados.

De los preceptos reseñados se deduce que se encuentran sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de un local y el subarrendamiento del mismo.

Dado que las mencionadas prestaciones de servicios no tienen establecido un tipo impositivo reducido, tributan al tipo general del impuesto, establecido en el artículo 90 de la Ley 37/1992, del 16 por ciento.

Lo que a Vd. comunico con el alcance y efectos previstos en el artículo 107, apartado 2, de la Ley General Tributaria

Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 0409-99. Texto en la fuente oficial ↗