Consulta general 1852-02
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas · 27 de noviembre de 2002
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 78 Base imponible. Regla general
Normativa según la fuente: Ley 37/1992, Art. 78; Ley 40/1998, Art. 10; RD 214/1999, Arts. 70-2, 71-1, 93
Descripción de hechos
Comunidad de propietarios titular de uno de los pisos de la propia finca, arrienda este a un estudio de arquitectos considerando que está sujeta a IVA y retención.
Cuestión planteada
Tributación efectiva de las rentas obtenidas.
Contestación
A. Conforme al artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Ley 40/1998, de 5 de diciembre), las comunidades de bienes -término que incluye las comunidades de propietarios- no constituyen en sí mismas contribuyentes del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sino que se configuran como agrupaciones de contribuyentes que se atribuyen -tributando en su respectivo impuesto sobre la renta- las rentas generadas en la entidad. Las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de los comuneros.
En cuanto a la naturaleza de los rendimientos, el artículo 20.1 de la Ley del Impuesto establece que tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústico y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
La configuración anterior nos lleva respecto a la práctica de retenciones en estos supuestos a la normativa reguladora de los pagos a cuenta. Así, el artículo 70.2,a) del Reglamento del Impuesto (Real Decreto 214/1999, de 9 de febrero) dispone que estarán sujetas a retención o ingreso a cuenta los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos. Estando obligados a retener o ingresar a cuenta, con carácter general, los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades, y, en su caso, las personas jurídicas y entidades en régimen de atribución de rentas, conforme las letras b) y a), respectivamente, del artículo 71.1 del mismo. Por su parte, su artículo 93, fija en el 15 por 100 el tipo de retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, porcentaje que opera sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el IVA. Todo ello, se efectuará de acuerdo con las obligaciones formales del retenedor y del obligado a ingresar a cuenta recogidas en el artículo 101 del Reglamento.
Conforme con la normativa expuesta, los rendimientos (incluida su correspondiente retención) procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos efectuado por una comunidad de propietarios se atribuirán a cada comunero en función de su respectiva participación, quién a su vez procederá a la integración de los mismos en su correspondiente declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
B. Respecto del Impuesto sobre el Valor añadido, cabe señalar lo siguiente:
1. De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 de junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma".
Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
2. Consecuencia de lo anterior se deduce que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento de un inmueble estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
Lógicamente sólo debe repercutirse el gasto real correspondiente a dichos servicios, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava los mismos, ya que el arrendador podrá normalmente deducir el Impuesto soportado en los gastos o suministros contratados y sólo debería incluir en la base imponible del Impuesto el importe que es efectivamente gasto para él mismo, es decir, el importe neto sin Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a los citados gastos.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1852-02. Texto en la fuente oficial ↗