Consulta general 1542-99

Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre el Consumo · 6 de septiembre de 1999

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Normativa

• Ley 37/1992 · art. 11.Uno Concepto de prestación de servicios
• Ley 37/1992 · art. 78.Uno · Tres.1º Base imponible. Regla general

Normativa según la fuente: Ley 37/1992: Arts. 11-Uno; 78-Uno-5º; 78-Tres-1º.;

Descripción de hechos

La entidad consultante concede una opción de compra vinculante de una duración de diez meses, con obligación para el titular de dicha opción de indemnizar por daños y perjuicios en caso de no ejercitar la referida opción, indemnización que se calcula en función del tiempo transcurrido entre la celebración del contrato de opción y el momento en que se comunique la renuncia.

Cuestión planteada

Tributación de la operación.

Contestación

Según el artículo 11.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que, de acuerdo con dicha Ley, no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.

En estos términos, la concesión por un empresario o profesional de una opción de compra sobre un bien inmueble afecto a su actividad empresarial o profesional es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo reproducido, se considerará "prestación de servicios", por cuanto la concesión de dicha opción no supone la transmisión del poder de disposición sobre el inmueble objeto de la opción y no es una entrega de bienes, sino la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla llegado el momento.

Según el escrito de consulta, la referida opción es "vinculante" aunque no se dice en qué términos, debiendo señalarse que podría conceptuarse como "entrega de bienes" la concesión de una opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de la misma, en cuyo caso, más que ante una verdadera opción de compra, se está ante un contrato de promesa bilateral de compraventa; en esta hipótesis, serían de aplicación todas las normas previstas para las entregas de bienes inmuebles por la normativa reguladora del Impuesto (exenciones, devengo, etc.).

Salvo en el supuesto descrito en el párrafo anterior, la concesión de una opción de compra es una prestación de servicios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, y ello con independencia de que el bien inmueble objeto de la opción haya sido o no puesto en posesión del beneficiario de la misma. No obstante, el caso de que éste haya obtenido la posesión del inmueble, habrá que atender al título en virtud del cual haya obtenido al cesión del uso y disfrute del mismo (arrendamiento, usufructo, ...) para determinar la aplicación del Impuesto sobre el Valor Añadido, sin perjuicio de que la operación de opción de compra (que puede coexistir con la de la cesión del uso del bien, pero debe tratarse independientemente de ésta) se considere como ya se ha dicho prestación de servicios sujeta al Impuesto.

Respecto a la indemnización a satisfacer en caso de renuncia a la opción, el artículo 1.124 del Código Civil dispone que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliera lo que le incumbe, señalando asimismo que el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

De los términos del escrito de consulta parece desprenderse que el contrato de opción al que se hace referencia se asemeja a la promesa bilateral de compraventa que se mencionó anteriormente, pudiendo aplicarse por tanto el precepto del Código Civil que se ha transcrito.

En estas condiciones, la entidad consultante podría optar por obligar al cumplimiento del contrato o por el resarcimiento de los daños causados. En esta segunda alternativa no puede entenderse que se produce una renuncia a sus derechos por parte quien concedió el derecho de opción, ya que se limita a promover la resolución del contrato que le reconoce el ordenamiento jurídico, sin que ello implique la realización de un hecho imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido ni que la indemnización percibida sea, por tanto, la contraprestación de una operación sujeta al Impuesto, por lo que no formaría parte de la base imponible del Impuesto conforme al artículo 78.Tres.1º de la Ley 37/1992 ni procedería su repercusión.

En el supuesto de que la opción de compra no fuera vinculante en los términos que se han interpretado y por tanto no se considerase que existe una promesa bilateral de compraventa, la indemnización a satisfacer tampoco constituye la contraprestación de ninguna operación sujeta al Impuesto, por lo que, al igual que en la hipótesis anterior, no deberá formar parte de la base imponible del Impuesto ni existe, por tanto, obligación de repercutir el mismo.

No obstante, si en cualquiera de las hipótesis hubiese percepciones retenidas con arreglo a derecho, éstas deberán incluirse en la base imponible del Impuesto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 78.uno.5º de la Ley del 37/1992.

Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1542-99. Texto en la fuente oficial ↗