Consulta general 1422-02
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas · 30 de septiembre de 2002
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 78 Base imponible. Regla general
Normativa según la fuente: Ley 37/1992, Art. 78; Ley 40/1998, Arts. 20, 21
Descripción de hechos
Arrendamiento de local de negocios
Cuestión planteada
Cuál es la base imponible sobre la que se debe calcular el IVA y el IRPF.
Contestación
I. En el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la base imponible derivada de los rendimientos procedentes del arrendamiento de local de negocio queda configurada de siguiente modo:
Según se desprende del artículo 20 de la Ley 40/1998 de 9 de diciembre de 1998, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias, constituyen rendimientos íntegros del capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos se reciba o corresponda recibir al arrendador de bienes inmuebles, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido en el caso de arrendamientos de los locales de negocio. Según lo expuesto, el importe de los gastos repercutidos se computa también como rendimiento íntegro.
De los ingresos íntegros correspondientes al inmueble arrendado podrán deducirse los gastos necesarios para su obtención. Tratándose de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, como es el caso, los gastos se computarán excluido el IVA.
Así el artículo 12 del Real Decreto 214/1999 de 5 de febrero por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (BOE de 9 de febrero) establece en relación a los gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario:
“Tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, todos los gastos necesarios para su obtención y el importe del deterioro sufrido por el uso o transcurso del tiempo en los bienes o derechos de los que procedan los rendimientos.
En particular, se considerarán incluidos entre los gastos a que se refiere el párrafo anterior:
a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación.
No obstante, la deducción de los gastos previstos en esta letra no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros.
b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas, recargos y contribuciones especiales estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.
c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.
d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.
e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:
1. Cuando el deudor se halle en situación de suspensión de pagos, quiebra u otras análogas.
2. Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de la finalización del período impositivo hubiesen transcurrido más de seis meses, y no se hubiese producido una renovación de crédito.
Cuando un saldo dudoso fuese cobrado posteriormente a su deducción, se computará como ingreso en el ejercicio en que se produzca dicho cobro.
f) Los gastos de conservación y reparación. A estos efectos tendrán esta consideración:
Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.
Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.
No serán deducibles por este concepto las cantidades destinadas a ampliación o mejora.
g) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.
h) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.
i) Las cantidades destinadas a la amortización en las condiciones establecidas en el artículo siguiente de este Reglamento.”
Por otra parte el artículo 93 del Reglamento del Impuesto establece que:
“La retención a practicar sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será el resultado de aplicar el porcentaje del 15 por 100 sobre todos los conceptos que se satisfagan al arrendador, excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Este porcentaje se dividirá por dos cuando el inmueble urbano esté situado en Ceuta o Melilla, en los términos previstos en el artículo 55.4 de La Ley del Impuesto”
De lo expuesto hasta aquí se desprende que todas las cantidades percibidas por el contribuyente en el concepto que sea se incluyen como ingresos y en caso de gastos repercutidos su importe se computa también como rendimiento íntegro, sin perjuicio de que los gastos necesarios para su obtención sean considerados como gastos deducibles. Entre los tributos no estatales a los que hace referencia el apartado b) del transcrito artículo 12 del RD 214/1999 se incluyen las cuotas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles al que hace expresamente mención el consultante en su escrito.
Puntualizar que lo dicho anteriormente será de aplicación en caso de que se trate de una arrendamiento de local de negocio que genera rendimiento de capital inmobiliario, ya que si el arrendamiento se realiza como actividad económica tendrá consideración de rendimientos de dicha índole.
II. En el ámbito del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible derivada de las operaciones de arrendamiento de local de negocio queda configurada de siguiente modo:
1. De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 de junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma".
Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
2. En consecuencia de todo lo anterior, esta Dirección General considera que la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
Todo lo cual, con el alcance previsto en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria, según redacción dada por la Ley 25/1995, de 20 de julio, comunico a Vd. para su conocimiento.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1422-02. Texto en la fuente oficial ↗