Consulta general 1258-02
Dirección General de Tributos · SG de Impuestos sobre el Consumo · 9 de septiembre de 2002
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Normativa
- Ley 37/1992 · art. 78 Base imponible. Regla general
Normativa según la fuente: Ley 37/1992 art. 78. RD 2402/1985 arts. 2º-1 y 2, 8-1, 3º-1
Descripción de hechos
La consultante es arrendataria de un local comercial. El arrendador incluye en el recibo del alquiler los gastos de comunidad y el agua.
Cuestión planteada
Si se puede incluir los gastos en el mismo recibo del alquiler. Tipo al que se repercutirán dichos gastos. Desglose de los gastos.
Contestación
1. - De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), la base imponible de dicho Impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma".
Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
En consecuencia con todo lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento del inmueble objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como los gastos de agua, electricidad, basura, contribuciones especiales, obras y mejoras, comunidad de propietarios, y el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Contribución) que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
Lógicamente sólo debe repercutirse el gasto real correspondiente a dichos servicios, excluidos el Impuesto sobre el Valor Añadido que grava los mismos, ya que el arrendador podrá normalmente deducir el Impuesto soportado en los gastos o suministros contratados y sólo debería incluir en la base imponible el importe que es efectivamente gasto para el mismo, es decir, el importe neto sin Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a los citados gastos.
No obstante, si por acuerdo entre las partes o decisión del arrendador, se repercutiera al arrendatario una cantidad superior al gasto efectivamente realizado, incluyendo, entre las cantidades que por estos conceptos se cobra al arrendatario, partidas que no constituyen gastos reales, como por ejemplo el propio Impuesto soportado y deducible, esa cantidad superior también formaría parte de la base imponible sujeta a gravamen por este tributo.
El tipo correspondiente a los servicios de arrendamientos de bienes inmuebles, sujetos y no exentos, es el 16 por ciento, que se aplicará al conjunto de la prestación.
2. - En el ámbito tributario, la obligación de expedir y entregar factura, así como todas las cuestiones relativas a dichos documentos, están reguladas en el Real Decreto 2402/1985, de 18 de diciembre, por el que se regula el deber de expedir y entregar factura que incumbe a los empresarios y profesionales (B.O.E. del 30 de diciembre).
El artículo 2º, apartado 1, de dicho Real Decreto dispone que los empresarios y profesionales están obligados a expedir y entregar factura por cada una de las operaciones que realicen y a conservar copia o matriz de la misma, incluso en los casos calificados como de autoconsumo en el Impuesto sobre el Valor Añadido. Este deber incumbe incluso a los empresarios o profesionales acogidos al régimen de estimación objetiva en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Por su parte, el citado artículo 2º, en su apartado 3, letra a) establece que, no obstante lo dispuesto en el apartado anterior, los empresarios o profesionales estarán obligados a expedir, en todo caso, una factura completa en aquellas operaciones en las que el destinatario así lo exija para poder practicar las correspondientes minoraciones o deducciones en la base y en la cuota de aquellos tributos de los que sea sujeto pasivo.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 8, apartado 1, segundo párrafo, del Real Decreto 2402/1985, a los efectos previstos en el mismo se entiende por factura completa la que reúna todos los datos y requisitos a que se refiere el apartado primero del artículo 3º.
El artículo 3º, apartado 1, del Real Decreto 2402/1985, dispone lo siguiente:
“1. Toda factura y sus copias o matrices contendrán, al menos, los siguientes datos o requisitos:
1º. Número y, en su caso, serie. La numeración de las facturas será correlativa. Podrán establecerse series diferentes, especialmente cuando existan diversos centros de facturación.
2º. Nombre y apellidos o denominación social, número de identificación fiscal atribuido por la Administración española o, en su caso, por la de otro Estado miembro de la Comunidad Económica Europea y domicilio, tanto del expedidor como del destinatario. Cuando se trate de no residentes, deberá indicarse la localización del establecimiento permanente.
Cuando el destinatario sea una persona física que no desarrolle actividades empresariales o profesionales bastará que, respecto de ella, consten su nombre y apellidos y su número de identificación fiscal.
3º. Descripción de la operación y su contraprestación total. Cuando la operación esté sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, deberán consignarse en la factura todos los datos necesarios para la determinación de la base imponible, así como el tipo tributario y la cuota tributaria repercutida. Durante el período transitorio al que se refiere el artículo 12 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro, la factura deberá contener la indicación de la unidad de cuenta que se utiliza, sean pesetas, euros, otras subdivisiones del euro u otras divisas distintas del mismo Todas las cantidades de la factura estarán expresadas en la misma unidad monetaria en la que se indica la contraprestación total.
Cuando la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido se repercuta dentro del precio, se indicará únicamente el tipo tributario aplicado o bien la expresión "IVA incluido", si así está autorizado. Si la factura comprende entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas a tipos impositivos diferentes en este impuesto, deberá diferenciarse la parte de la base imponible sujeta a cada tipo y la cuota impositiva resultante.
4º. Lugar y fecha de su emisión”.
De acuerdo con lo expuesto, a efectos tributarios, en las facturas debe constar la descripción de la operación efectuada, indicándose que cuando la misma esté sujeta y no exenta al Impuesto sobre el Valor Añadido, dicha descripción debe contener todos los datos necesarios para la determinación de la base imponible, el tipo tributario aplicado a la misma y la cuota repercutida por dicho Impuesto.
Por tanto, las facturas cuya descripción de las operaciones efectuadas se ajuste a lo dispuesto en el artículo 3º, apartado 1, del Real Decreto 2402/1985, se entenderá que cumplen los requisitos previstos en la normativa tributaria para las mismas. Dicha descripción se corresponderá, dada la diversidad de las operaciones que documentan las facturas, con la práctica general del sector, actividad y la naturaleza de dichas operaciones.
3. - La Disposición adicional segunda de dicho Real Decreto establece que lo dispuesto en el mismo ha de entenderse sin perjuicio de cuantos otros deberes sean además exigidos en cuanto a la expedición y entrega de factura por parte de los empresarios y profesionales en el ámbito mercantil, del régimen de sus actividades profesionales, o a efectos de la defensa de los consumidores y usuarios.
La descripción de las operaciones contenidas en una factura debe ajustarse a la realidad de las operaciones efectuadas por el empresario o profesional que realiza las mismas, pudiéndose expresar con el detalle que las partes hayan pactado al efecto, con independencia de cual sea el grado de exigencia a efectos tributarios.
4. - Lo que comunico a Vd. con el alcance y efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley General Tributaria.
Fuente: Dirección General de Tributos, consulta 1258-02. Texto en la fuente oficial ↗